– ¿Cómo afectará la nueva ley de vivienda a nivel fiscal?
– La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce relevantes novedades y recoge una serie de incentivos fiscales.
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La disposición final 3ª de la nueva Ley de Vivienda modifica el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en el sentido de modular el recargo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos pueden exigir a los tenedores de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.
Asimismo, introduce modificaciones en la tributación en el IRPF de los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda percibidos por sus titulares personas físicas. Se instaura una modificación de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda.
Mercado residencial tensionado
En los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, y podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior.
Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando, no cumpliéndose los requisitos de la letra anterior, se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública, o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Las zonas del llamado mercado residencial tensionado serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Estas reducciones se aplicarán sobre los rendimientos netos positivos calculados por la persona física en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección. Siendo no aplicables a los rendimientos netos positivos derivados de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación.
Escepticismo
Según Julián Salcedo, del Consejo General de Economistas, “la elevación de la reducción del rendimiento neto positivo en el IRPF al 90% o 70%, según las circunstancias, debe considerarse positivo, pero resultará insuficiente para compensar la rebaja en más de un 5% en la renta inicial respecto de la renta del anterior contrato”.
Por su parte, el catedrático de Economía José García Montalvo señala que “la regulación de precios o rentabilidades es una política adecuada en un mercado monopolista u oligopolista con pocos productores. Este no es ni de lejos el caso del mercado del alquiler en España”.
La nueva ley ha abierto un gran debate y un sentimiento de recelo entre diferentes sectores, a lo que se une el escepticismo de su vigencia, que ha aumentado tras el resultado de las elecciones municipales y autonómicas.
La cifra
Dos hechos determinan la declaración de una zona de mercado residencial:
- que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares
- que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC
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