Javier Herrán, constructor burgalés muy implicado con la Iglesia, colabora con distintas entidades eclesiales locales y nacionales que se ven abocadas a decidir qué hacer con su patrimonio para subsistir. Y siempre les da el mismo consejo: que, cuando sea una opción (a veces, por desgracia, no hay alternativas), se valore la idoneidad de reenfocar la misión antes que aceptar el cierre.
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Herrán señala que “hay que prever con tiempo qué hacer con los inmuebles antes de vender deprisa y corriendo, pues la responsabilidad del administrador es mantener el patrimonio para un buen uso y para la generación de recursos”.
Buscar alternativas
Por ello, “la venta debe ser el último recurso mientras exista la orden o institución propietaria. Antes de llegar a esta solución, se pueden poner en valor distintas fórmulas para generar ingresos recurrentes y no soportar los gastos de mantenimiento, de forma que también se contribuya a aumentar el valor añadido si, llegado el caso, se deseara enajenar los mismos”.
Para Herrán, es fundamental “realizar un plan de viabilidad para acometer una rehabilitación, modificación, transformación o gestión, cuantificando las inversiones y los plazos de recuperación de las mismas. Igualmente, hay que estudiar los usos posibles y los cambios que en estos se permitan, así como la puesta en el mercado del activo que tenemos y la financiación que necesitemos para llevarlo a cabo, bien con fondos propios o con externos”.
Conocimiento, confianza y agilidad
En este sentido, resume en tres palabras la gestión del patrimonio inmobiliario eclesiástico: “Conocimiento, confianza y agilidad”. Por la primera, “hay que explorar las posibilidades del uso más rentable” buscando generar “ingresos y mayor aceptación por el mercado exterior”. En cuanto a la confianza, una buena opción es “elegir un equipo interno multidisciplinar que lleve a cabo los arduos trabajos administrativos, técnicos y operacionales para la puesta en valor. Este grupo también debe colaborar en la cesión, alquiler o explotación conjunta del activo”. Sobre la agilidad, “esta no significa prisa, pero sí andar el camino sin pausa y acortando los tiempos de gestión, que se vuelven en nuestra contra por la pérdida de oportunidades”.
Otras formas de generar ingresos y valor son “la optimización de las instalaciones y servicios existentes en estos inmuebles”. Afán que se traduce en ejemplos concretos, como un edificio del siglo XVI que fue construido para albergar y educar a los niños que componían el coro de la catedral de Burgos. Hace cinco años se encontraba en un estado de ruina y el Ayuntamiento, por medio de una Inspección Técnica de Edificios (ITE), levantó un acta de ejecución subsidiaria de varios cientos de miles de euros. “El cabildo metropolitano se vio en la encrucijada de qué hacer con ese inmueble, pues no veía solución para él. Nos consultó y promovimos un cambio de uso para poder ejecutar alojamientos turísticos”, expone. Y evalúa: “En este momento, la inversión realizada no solo se está amortizando sobradamente, sino que se obtienen recursos económicos y se cuenta con un edificio totalmente recuperado con 22 apartamentos turísticos que explota una compañía privada”.
Optimización de las instalaciones
Como explica, “casos similares, con distintos usos (viviendas de alquiler, albergues, zonas de coworking, parcelaciones), hemos desarrollado y estamos desarrollando en otros lugares de la geografía española: Madrid, Castilla y León, Aragón, Navarra…”. Así, otro ejemplo claro de mejora de instalaciones para optimizar económicamente los recursos es “la construcción de una planta fotovoltaica para una orden monástica cuya factura eléctrica era muy elevada”. No solo se instaló la planta, sino que “también se les enseñó a los monjes a cambiar las costumbres de consumo que tenían, de tal forma que, entre las dos actuaciones, se ha conseguido reducir drásticamente el coste económico del consumo eléctrico”.
