– Durante el confinamiento, varios arrendatarios dejaron de abonar rentas, resolviendo incluso sus contratos de manera anticipada. ¿Es factible recuperar esas cantidades si no se acredita el perjuicio sufrido?
– Sí. Recientemente, un juzgado de Gran Canaria ha condenado a los arrendatarios de un negocio a pagar 17.800 euros, más intereses legales, por las rentas dejadas de abonar durante el confinamiento decretado por el Gobierno por no justificar debidamente sus ingresos.
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Desgraciadamente, la pandemia –sobre todo, durante las primeras olas– ha ocasionado que innumerables arrendatarios padezcan situaciones de especial vulnerabilidad, no pudiendo cumplir con las obligaciones derivadas de sus contratos, bien por no poder tener abiertos los negocios a explotar, o bien por el escaso rendimiento económico de estos.
A tal efecto, muchos negocios, se acogieron a la moratoria facilitada por el Gobierno, que pretendía proteger y ayudar a quienes se les dificultara el pago de la renta con una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que durara el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre. Fue entonces cuando, en materia de contratos, empezamos a escuchar el antiguo aforismo latino rebus sic stantibus (estando así las cosas), siendo esta una cláusula que permite renegociar o incluso resolver un contrato si se producía un cambio sustancial de las circunstancias del mismo entre el momento de su celebración y su posterior ejecución.
Pese a la protección especial por circunstancias tanto imprevisibles como inevitables, y tras el fallo de un juzgado de Gran Canaria, es muy posible que los arrendadores que han perseguido el cobro de las rentas (y que también han padecido los efectos adversos de la pandemia) vean legitimadas sus pretensiones judiciales de cobro si los arrendatarios no acreditan con precisión haber sufrido pérdidas que permitan inferir que la invocación de esa cláusula (aún por regular) es legítima. Hasta ahora, la cláusula rebus había sido utilizada por los tribunales en muy contadas ocasiones. Por norma, los contratos se rigen por el pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse).
Rebus sic stantibus
El tribunal en cuestión considera que, para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, así como subsidiariamente una aplicación de una moratoria, es preciso que se produzca “una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al momento de la firma del contrato, y que dicha alteración produzca, o bien la frustración de la propia finalidad del contrato, o un perjuicio grave y excesivamente oneroso”.
Por ello, y en caso de procedimientos judiciales para reclamar cantidades adeudadas, se colige que será necesario que los demandados aporten, entre otros, un informe pericial elaborado por un economista o contable que justifique con precisión las pérdidas y sus consecuencias. De lo contrario, puede entenderse que no procede rebajar la renta solicitada por los inquilinos, al no haberse presentado un informe pericial que acreditase los ingresos exactos durante la pandemia y antes de ella, por lo que es posible que se dispusiese de una mayor solvencia que diera lugar a que la eventual reducción de ingresos fuera temporal y no hubiera producido una imposibilidad real de cumplimiento contractual.
La cifra
Un 66% aumentaron los impagos de alquileres en 2020
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