– En el municipio donde tenemos un colegio se ha cambiado el plan urbanístico y, en consecuencia, el uso del suelo. ¿Qué podemos hacer si el nuevo plan hace que el valor del suelo haya disminuido notablemente?
– En primer lugar, tratar de impugnar el plan si aún no se ha aprobado definitivamente. En caso contrario, nos podemos encontrar ante una expropiación encubierta o por ministerio de la ley, y debemos iniciar un expediente expropiatorio.
Si, como consecuencia de cualquier variación del planeamiento urbanístico, se modifican los usos o la calificación de un suelo privado, es evidente que, aunque el propietario mantenga el pleno dominio de su derecho, puede ver dificultada o impedida la transmisión de su bien entre particulares y su libre comercio. En estos casos, la ley prevé que, si transcurrido un tiempo por el cual la Administración no compensa al propietario por ese posible perjuicio causado, este pueda iniciar un expediente expropiatorio, en el cual un jurado provincial o comisiones provinciales de valoración fijarán el denominado justiprecio (compensación íntegra por la pérdida patrimonial que el expropiado experimenta).
Las normas que regulan este tipo de expropiaciones –también llamadas provocadas o por el ministerio de la ley– figuran en las legislaciones urbanísticas estatales y, en segundo lugar, en las autonómicas. La Ley de Expropiación Forzosa dispone que las expropiaciones que se lleven a cabo por razón de urbanismo se ajustarán a lo expresamente dispuesto en la Ley de Régimen Local y demás aplicables, y en lo no previsto en ellas, al contenido de esa misma ley.
Atendiendo a la extensa jurisprudencia en esta materia, la expropiación por ministerio de la ley solo debiera darse cuando la imposibilidad edificatoria dimana del propio planeamiento urbanístico, como sería el caso, por ejemplo, de puertos, aeropuertos o instalaciones militares, constituyendo una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, de ahí su carácter tuitivo, es decir, sirve para evitar la indefensión de los propietarios que, como consecuencia del planeamiento urbanístico, quedan sin aprovechamiento alguno, facultándoles para forzar a la Administración a que les expropie, impidiendo así que su derecho de propiedad quede vacío de contenido económico.
Para iniciar el expediente expropiatorio, como norma general, debemos esperar a que transcurran 5 años desde la entrada en vigor del correspondiente Plan o Programa de Actuación Urbanística. Una vez cumplidos, se debe presentar la denominada hoja de aprecio, donde se valora económicamente el perjuicio causado. Ante esto, incluso cuando el Ayuntamiento muestre su disconformidad con el inicio del expediente de expropiación por ministerio de la ley, el Tribunal Supremo ha resuelto que: “Los acuerdos del Ayuntamiento denegatorios de la incoación del expediente de justiprecio son la expresión de la voluntad del Ayuntamiento contraria a dicha iniciación. Sin embargo, el Ayuntamiento carece de facultades para decidir sobre la iniciación del expediente de justiprecio, pues este tiene lugar por ministerio de la ley mediante la presentación ante el mismo de la hoja de aprecio”.
Por ello, y pese a que en innumerables ocasiones los cambios urbanísticos parecen haber favorecido los intereses de los especuladores inmobiliarios (fenómeno muy presente los últimos años), no podemos obviar que puede producirse el efecto contrario, para lo cual es conveniente conocer los derechos que amparan a los propietarios que se puedan ver perjudicados.
El dato
La Constitución Española, de acuerdo con lo establecido en el art. 33, autoriza a la Administración a expropiar por razón de utilidad pública o de interés social.
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