La venta de un inmueble congregacional es, en la mayoría de los casos, una situación no deseada y en buena medida dolorosa. No son solo ladrillos, vigas y cemento, sino que es testimonio de muchas vocaciones entregadas al servicio de la misión. Por ello, el proceso de venta debe llevarse a cabo con cercanía, atendiendo a las necesidades y deseos de la congregación. Pero solo esto no es suficiente. En el mundo tan complejo en que vivimos, es fundamental afrontar la gestión del patrimonio inmobiliario de un modo profesional.
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En mis más de 20 años de experiencia como asesor de muchas instituciones religiosas, he tenido la oportunidad de realizar muchas operaciones inmobiliarias de todo tipo y magnitud. El aprendizaje de este trabajo me permite señalar unas claves para una desinversión positiva de un activo inmobiliario.
Conocer nuestra realidad
Lo primero es conocer nuestra realidad y nuestras necesidades presentes y futuras. Antes de realizar cualquier operación inmobiliaria, urge una mirada hacia dentro de nuestra institución para conocer cuáles son nuestros activos inmobiliarios y cuáles vamos a necesitar para llevar a cabo nuestra misión. Es muy importante trabajar en un inventario de inmuebles, que no es meramente un listado, sino entrar al detalle de las características: usos, estado de conservación, situación registral y catastral, régimen urbanístico, de protección…
En paralelo, hay que hacer una reflexión: ¿tenemos los inmuebles adecuados para nuestra misión? ¿contamos con capacidad para cuidar a nuestras hermanas mayores? Y no solo debemos mirar en el hoy, sino también en el mañana, pues, desgraciadamente, las pirámides de edad nos obligan a tomar decisiones. Nos preocupa mucho ver cómo hay comunidades que están dejando inmuebles en desuso e infrautilizados, así como inversiones sin amortizar. Esto tiene unas repercusiones económicas muy importantes que no podemos pasar por alto.
¿Para qué vender?
Una vez que sabemos qué tenemos que vender, es el momento de plantearse: ¿para qué vender? Aquí hay dos tipos de criterios de decisión complementarios: criterios de misión/carisma y criterios financieros. Entre los primeros, podemos encontrar el mantenimiento de la presencia religiosa, la continuidad de la misión, no tener que despedir a los trabajadores de un centro educativo… Y, entre los segundos, está obtener cuantos más recursos económicos mejor para poder utilizarlos en la misión de la institución.
No podemos olvidar que todos los activos de una congregación están al servicio de la misión y que el dinero recibido por la venta de un edificio en Madrid puede ser utilizado para invertir en un colegio, pagar la enfermería de las mayores o enviar a una misión en África. Esta decisión será fundamental a la hora de establecer la estrategia de venta, ya que, o bien optaremos por maximizar el precio, o bien por renunciar a cambio de mantener la misión.
Un asesor de confianza y profesional
Y, a partir de aquí, ¿cómo lo hacemos? A riesgo de parecer parciales, es imprescindible contar con un asesor de confianza y profesional, que vele por los intereses de la institución. En general, los procesos de venta tendrán múltiples aristas, complicaciones y situaciones que resolver. Por ello, contar con un profesional que nos ayude a navegar por esas aguas puede ser la clave del éxito o el fracaso de la operación. No vamos a entrar a comentar sobre los criterios para la búsqueda de un asesor, pero digamos que la ética y profesionalidad deben ser ambas condiciones necesarias, aunque no suficientes por sí mismas.
Los siguientes pasos son la búsqueda del comprador adecuado y el cierre de la operación. No es lo mismo vender un piso que un convento; no es lo mismo vender un convento en un pueblo que en medio de una ciudad; y tampoco es lo mismo que el inmueble esté ubicado en una ciudad que en otra. Los inmuebles de las instituciones normalmente son peculiares, singulares, únicos y han tenido un tratamiento muy negativo desde el punto de vista urbanístico. Por estos motivos, es necesario estudiar cuáles son los posibles usos que un comprador puede dar a nuestro inmueble y el interés del mercado por este, ya que de ello dependerá en buena medida el precio que podamos obtener. Encontrar el comprador adecuado es clave tanto para que el inmueble tenga luego un uso con el que nos encontremos cómodos como para recibir el precio adecuado.
Las importancia del contrato
Tenemos el inmueble, tenemos el comprador potencial y hemos acordado el precio… Ya parece que estamos muy cerca de cerrar la transacción, pero todavía quedan temas muy importantes que cerrar. En primer lugar, el contrato. Nuevamente, tenemos la necesidad de recurrir a profesionales que nos ayuden a llevar a buen puerto la operación y evitar problemas futuros. Necesitamos que lo pactado esté reflejado en un papel que nos asegure que el acuerdo se va a cumplir tal y como hemos fijado. También en este caso, el tipo de activo y de comprador requerirán de un tipo de profesional u otro.
No nos podemos olvidar de las autorizaciones eclesiales, pues todo bien de una congregación religiosa es un bien de la Iglesia y, en muchos casos, hay que recibir las pertinentes autorizaciones para poder ejecutar la operación. Además de un mecanismo de control y protección, nosotros lo vemos como una oportunidad para hacer bien las cosas. Es fundamental combinar la aprobación formal, necesaria para registrar la venta, con un trabajo previo de comunicación y explicación de los motivos detrás de la transacción, actuando de forma proactiva y transmitiendo la situación de necesidad a la autoridad eclesiástica de la forma más realista y sincera posible.
Y, por último, el cobro. Para lo mayor parte de la gente, una operación está finalizada cuando se firma ante notario; no obstante, para nosotros, financieros de formación, una operación no está acabada hasta que está cobrada. ¿De qué sirve firmar una buena venta si luego no nos van a poder pagar?
